Власники нової нерухомості можуть отримати прямий механізм усунення будівельних недоліків протягом щонайменше десяти років після введення об’єкта в експлуатацію. У замовників та їхніх правонаступників зʼявляться довгострокові зобов’язання перед кожним власником.
Уряд підтримав ініціативу Мінрегіону та вніс до Верховної Ради проєкт Закону №16071 «Про внесення змін до статті 884 Цивільного кодексу України щодо надання гарантійного строку на закінчені будівництвом об’єкти, які прийнято в установленому порядку в експлуатацію».
Хоча ЦК уже встановлює десятирічний гарантійний строк у відносинах між підрядником і замовником, однак окремого механізму захисту споживача, який придбав нерухомість у забудовника або став її наступним власником, немає. За десять років об’єкт може змінити кількох власників, а приховані дефекти — проявитися після такого переходу.
Підрядник гарантуватиме якість закінчених будівельних робіт і змонтованих конструкцій, проєктні показники та можливість експлуатації об’єкта. Мінімальний гарантійний строк за договором будівельного підряду становитиме десять років від дня прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта. За виявлені в цей період недоліки підрядник відповідатиме, якщо не доведе відсутність своєї вини.
Окрему статтю 39-4 пропонується додати до Закону «Про регулювання містобудівної діяльності». Гарантію перед власником забезпечуватиме замовник або його правонаступник. Відповідальність охоплюватиме недоліки, що впливають на експлуатаційну придатність нерухомості та виникли з вини замовника або підрядника. Винятки передбачено для об’єктів, збудованих за будівельним паспортом, та окремих об’єктів класу СС1, споруджених господарським способом.
Власник має повідомити про недоліки до завершення гарантійного строку та додати звіт сертифікованого фахівця. Замовник протягом 30 календарних днів повинен запропонувати порядок і строки усунення або надати обґрунтовану відмову. На погодження власникові відводиться сім днів. За домовленістю сторін він може провести ремонт сам або залучити третіх осіб, а замовник має повністю компенсувати витрати. Якщо замовник не відповість, відмовить, власник не погодиться з пропозиціями або погоджені зобов’язання не будуть виконані, власник може звернутися до суду.
Законопроєкт передбачає, що закон набере чинності наступного дня після опублікування, але не раніше набрання чинності новим Законом №3153-IX «Про захист прав споживачів», отже, не раніше припинення або скасування воєнного стану.
За оцінкою адвокатки АО Dgravity Legal Анастасії Сердюкової, у такий спосіб буде здійснено перехід від договірної гарантії у зв’язці «замовник — підрядник» до відповідальності перед власником, включно з наступними набувачами. «Компаніям доведеться враховувати потенційні витрати на дефекти, оцінити потребу формувати гарантійні резерви, переглянути страхове покриття та довше зберігати технічну документацію», – прогнозує вона наслідки.
Особливо важливими, на думку А.Сердюкової, стануть договори з генеральними підрядниками та субпідрядниками: «строки й порядок регресних вимог мають відповідати обов’язкам замовника перед власником, інакше бізнес може втратити можливість стягнути витрати з виконавця. А для правонаступника зросте значення юридичної й технічної перевірки об’єкта під час угод».
Також адвокатка звернула увагу на те, що проєкт не пропонує запровадження відповідальності за будь-який недолік. «Власник має підтвердити дефект, що впливає на експлуатаційну придатність, звітом фахівця, а самостійний ремонт із компенсацією можливий за домовленістю із замовником, – пояснює вона. – Проте критерії «експлуатаційної придатності» та достатності звіту можуть стати предметом спорів».
Це, на думку А.Сердюкової, означає потребу девелоперів у післяпродажному супроводі: обліку звернень, організації обстежень, контролі строків й документуванні причин дефектів.
